Avaliação em massa de imóveis usando estatística bayesiana

Tese (doutorado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2015.Uma das grandes dificuldades que se tem na avaliação em massa de imóveis é encontrar um modelo que mostre a realidade do mercado de imóveis para que se possa construir uma Planta de Valores Genéricos (PVG). Objetiva-se encontrar um método usando a estatística Bayesiana que seja capaz de estimar o valor dos imóveis. Os métodos de regressão e de Krigagem são usados neste trabalho em forma combinada para estimar o valor da localização dos imóveis. A técnica da Krigagem Bayesiana possibilita estimar valores de variáveis espacialmente distribuídas a partir de valores adjacentes considerados como interdependentes. Dessa maneira, a Krigagem é considerada um método de médias móveis. O semivariograma é a ferramenta básica de suporte às técnicas de Krigagem, permitindo representar quantitativamente avariação de um fenômeno regionalizado no espaço. Uma aplicação do método encontrado é realizada para uma amostra de mercado para a avaliação em massa de imóveis que é aplicado no bairro centro da cidade de Balneário Camboriú (SC). O método proposto permitiu encontrar o melhor método de avaliação através da geoestatística, pois foi constatada dependência espacial nos imóveis da amostra.Abstract: One of the greatest difficulties in bulk value appraisal of buildings is tofind a model that shows the reality of the real estate market so you canbuild a Standard Ground Value (SGV). The objective is to find a methodusing Bayesian statistics to be able to estimate the value of real estate.The methods of regression and Kriging are used in this work on acombined basis for estimating the value of the location of the property.The technique of Bayesian Kriging allows estimating variable of values,spatially distributed from adjacent values that are considered asinterdependent. Thus, the Kriging is considered a method of movingaverages. The semivariogram is the basic tool that supports the Krigingtechniques, allowing quantitatively represent the variation of aregionalized phenomenon in space. An application of the method foundis performed to a market sample for bulk value appraisal of real estatethat is applied to the downtown part of the city Balneário Camboriú (SC). The proposed method allowed to find the best method ofevaluation by geostatistics, as presented spatial dependence in theproperties of the sample

Avaliação em massa com uso combinado da regressão espacial e da geoestatísitca: estudo de caso: Navegantes-SC

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2009Uma das grandes dificuldades que se tem na elaboração de uma Planta de Valores Genéricos (PVG) é encontrar um modelo que mostre a realidade do mercado de imóveis. Este trabalho apresenta um método para a elaboração de uma PVG num estudo de caso aplicado a terrenos do centro da cidade de Navegantes (SC). O objetivo é determinar valores de mercado para avaliação em massa de terrenos, através da econometria espacial e da geoestatística. Estes métodos são usados neste trabalho de forma combinada para estimar o valor dos imóveis. O modelo da regressão espacial da defasagem é utilizado, pois constatou-se a existência de dependência espacial. A krigeagem ordinária possibilitou estimar valores de variáveis espacialmente distribuídos a partir de valores adjacentes considerados como independentes. Uma aplicação do método é realizada para uma amostra de mercado em Navegantes-SC no bairro central. O método proposto permitiu encontrar um modelo adequado para área em estudo que se mostrou fortemente significativo no modelo de regressão para todos os terrenos no bairro centro. A regressão espacial eliminou a autocorrelação espacial nos resíduos do modelo de regressão melhorando o poder explicativo e a confiabilidade da avaliação